Каждый раз, когда садишься писать какую-то аналитику в сфере строительства, понимаешь, что слово «аналитика» можно употреблять лишь в кавычках – тема необъятна и сколь много цифр в кучу не собирай, все равно больше  веришь своим ощущениям, а не цифрам, как будто меряешь на глазок. Главным таким ощущением стало то, что строители стали потихоньку давать заднюю. 

После начала военных действий на Украине воронежские строители в течение марта взвинтили цены на квартиры от полумиллиона до полутора миллионов рублей в зависимости от метража. Статистика это отразила как рост с 57 тысяч за квадратный метр по итогам 2021 года до 76 тысяч – в первом квартале 2022 года. Сложно судить, много ли народу в панике ринулось скупать жилье по старым ценам, но запал быстро иссяк. Тем более, сразу же были подняты ставки по ипотеке. Теперь спустя четыре месяца основные застройщики немножко, может, процента на два-три, снизили цены. Но одновременно на «Авито» стали как грибы из-под дождя расти предложения на новостройки существенно ниже, чем официальные цены у застройщика. Однушки с дисконтом в полмиллиона, на трешке можно сэкономить до миллиона. Рынок перегрет. У народа денег нет. Никогда такого не было и вот опять. 

В Воронежской области один из самых сильных строительных комплексов в стране. Удачное географическое расположение мегаполиса, высокий уровень социально-экономического развития делает наш город желанным для иногородних покупателей жилья. В теплый Воронеж с удовольствием едут и жители северов, и отставные военные. Состоятельные родители купят здесь первое жилье ребенку-студенту. В прошлом году в Воронежской области построили 1,863 миллиона квадратных метров нового жилья (+8,1% к 2020 году), у соседей по Черноземью прирост нигде не превысил 2%. Общий объем жилищного строительства у нас почти в два раза больше, чем в любой из соседних областей. Вожделенную цифру в 2 миллиона квадратов, которую пару лет назад опрометчиво проанонсировали областные власти, воронежские строители так и не осилили. Тогда помешал ковид и отъезд в Среднюю Азию дешевой рабочей силы. Ковид прошел, «бесплатные» узбеки вернулись. Появилась новая напасть – из-за санкций пропали лифты. Точнее, лифтов хватает, но все они какие-то устаревшие и на 25 этажей ездить не хотят. А строителям надо выше, как можно выше. Наиболее расторопные строители, вроде Евгения Хамина, последние «Отисы» закупили впрок еще в начале весны. Но, конечно, не в отсутствии лифтов главная проблема строителей – а в отсутствии спроса.

А отсутствие спроса возникает не на ровном месте. Во-первых, каждый кризис резко меняет приоритеты потребления. В тучные годы мы готовы покупать и жилье, и авто, и ювелирку, а вот в кризисные годы приоритетом становятся продукты питания. Меняется и структура спроса: вместо нового авто - подержанное, вместо нового жилья – вторичка. А вместо ювелирки можно и букетик с тортиком. 

Но если рынок автомобилей или ювелирных изделий живет по рыночным законам, то строители умудряются всякий раз эти законы обходить. Хотя другим боком строители у нас и есть закон. В Воронежской городской думе девять профессиональных строителей-депутатов из 36, но непосредственно  связаны с темой строительства уже 15-17 депутатов. Строители представлены во всех партиях, но среди «оппозиции» их абсолютное большинство. Строители – двое из четырех депутатов-коммунистов, два из двух представителя «Справедливой России» относятся к строительной фирме «Инстеп». Единственные представители «Родины» и ЛДПР тоже строители. Так что, если назвать гордуму коллективным строительным лобби, то это  не будет большим преувеличением. Поэтому-то очень чувствительным для части народных избранников  является тема оспаривания с таким трудом принятых Генплана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Людям бизнес делать надо, а тут мышиная возня. Причем, все понимают, что цель возни – банальная расторговка. Желание новых депутатов урвать свой кусочек пирога, до которого старички их даже не допускают. Вообще, тут так заведено, если какой-то бизнесмен стал депутатом гордумы, то в очень короткие сроки он захочет стать строителем. Но клуб пытаются держать закрытым. Не забыты еще времена, когда любой жулик мог назвать себя строителем и доить лохов-дольщиков, снижая цену ниже себестоимости. 

В силу того, что наш регион по преимуществу аграрный, концентрация строителей-депутатов в областной думе поменьше – те же девять, но из 45. Плюс еще главный аграрий облдумы Александр Евсеев, отец строителя.  И это притом, что собиравший облдуму насколько возможно «под себя» спикер Владимир Нетесов тщательно прореживал строителей. Его стараниями из списка депутатов облдумы в 2020 году выбыли Евгений Хамин и Сергей Гончаров, входящие в топ-пять крупнейших застройщиков региона. В стенах обоих парламентов ходит поговорка: «В облдуме делят деньги, в гордуме – землю. Смотри не перепутай». 

Отдельной строкой стоит помянуть и силовиков, точнее, нескольких бывших прокуроров, имена которых связывались с разными застройщиками. Чаще всего такие застройщики являются представителями нацменьшинств, как скандальные Маггеррамовы, но иногда это вполне уважаемые, солидные структуры. Например, «Развитие». В телеграм-каналах долго шла дискуссия о том, как умудрился подняться «выскочка» Сергей Гончаров, на чьи деньги строится, откуда у него столько удачных площадок и почему у него в рядовых сотрудниках трудятся отставные генералы. Гончаров, конечно, все отрицает, но смело судится с мэрией – хочет прямо внутри Остужевской развязки дом построить. Как - не понятно, но главное – навязать борьбу, заставить с собой торговаться. А такое можно делать только с позиции силы. Силы более серьезной, чем оказавшася негодной депутатская ксива. В истории с «Развитием», чем больше тумана, тем солиднее. И вот уже сорокалетний бывший айтишник занимает первое место в рейтинге региона по количеству строящегося жилья – 407 тысяч метров. 

Впрочем, это уже пару лет ни для кого не новость. Хотя мы по привычке главной строительной организацией региона считаем Домостроительный комбинат, у них строится «всего» 234 тысячи квадратов. Дальше места в первой пятерке распределились так: «ВДК» Евгения Хамина (экс-облдума) – 160 тысяч, «Выбор» Александра Цыбаня (облдума) – 130 тысяч, «Проект Инвест» Николая Ступина – 100 тысяч. Шестое-седьмое места у «Евростроя» Михаила Гусева (облдума) и «Инстепа» Шмыгалева, который сам не депутат больше, но есть три мандата от «Справедливой России» у его младших компаньонов. Примерно вровень со Шмыгалевым и М.Гусевым и даже выше стоит, «приватизировавшее» местное отделение партии «Родина», ЖБИ2, чей главный наследник внук основателя группы Артем Чекмарев заседает в гордуме. На три юрлица ЖБИ2 приходится больше ста тысяч квадратов текущего строительства. 

Объем текущего строительства – не единственный показатель, по которому можно проводить ранжирование. По вводу жилья в 2021 году за большим запасом лидировал «Выбор» Александра Цыбаня – 111 тысяч квадратных метров, ДСК и здесь второй – 65 тысяч, «Развитие» в прошлом году ввело в строй только 37 тысяч – это третий результат. Лукина должно напрягать, что 22 тысячи из 65 было сдано с опозданием, а вот его главные конкуренты Цыбань и Гончаров просрочек совсем не допускали. 

И это неудивительно. Ведь «Выбор», использующий авангардную технологию объемно-блочного домостроения (кубики квартир изготавливаются на заводе целиком, а потом собираются на площадке, как детский конструктор), является абсолютным лидером по скорости строительства. Цыбань строит дом за 400 дней. Шмыгалевский «Инстеп» отстает от него на сто дней, ДСК еще на сто. А, например, средняя скорость строительства у «Развития» целая тысяча дней. 

А вот по оценке потребительских качеств, которую выставляет авторитетный «Единый ресурс застройщиков», лидером воронежского рынка является хаминская «ВДК» - 44 балла, на втором «Инстеп» с 39 баллами. Причем, если у Хамина оценка получена средняя по пяти ЖК, то у Шмыгалева оценивался единственный ЖК.  В 32 балла оценили качество жилья в ЖБИ2-Инвест. И, наконец, довольно высоко забрался ДСК – 26 баллов. Любопытно, что данные в этом рейтинге есть всего на 15 строительных фирм из 44-х, на которые есть данные в «ЕРЗ». Иными словами, две трети воронежских строителей  качество своей работы с независимыми экспертами обсуждать не готовы.  

ДСК, хоть и откатился на второе место по объемам текущего строительства и вводу жилья, является чемпионом по важнейшему показателю – числу депутатов. По два в областной и городской думах плюс сенатор-домостроитель - владелец ДСК Сергей Лукин, он же – «председатель строительного клана». Шмыгалев с тремя мандатами – второй в этом списке. Два гордумовских мандата у представителей «Аксиомы». Является ли Сергей Николаевич Лукин самым богатым человеком Воронежской области – вопрос дискуссионный. Но в тройку входит точно, наряду с экс-банкиром Александром Соловьевым и молочником из Госдумы Аркадием Пономаревым. Раз уж вспомнили богатеев - НЕстроителей, то стоит отметить, что и у Соловьева, и у Пономарева продолжаются затяжные споры с застройщиками («СТЭЛ» и ГК «Семья» соответственно), которые пытаются построиться «на головах» у коммерческих объектов миллиардеров – клиники Соловьева и молочного комбината Пономарева. Не будем вдаваться в детали этих споров. Просто скажем, что смелости некоторым воронежским строителям явно не занимать. Правда, владельцу «СТЭЛА», ветерану советских строек Валерию Лукинову эта смелость вышла боком. Этой зимой, в разгар конфликта за участок на Путиловской, внезапно пришлось уйти в отставку с должности председателя строительного комитета облдумы его сыну Дмитрию Лукинову (стройфирма «Квартал»). Так что, есть еще силы сильнее строителей. 

Но, в целом, у строителей с властью все схвачено, с любой властью. Губернатор Александр Гусев строителей  нахваливает при каждом удобном случае. То, что у нас называют «строительный клан» (я бы назвал поточнее - «группой бывших советских строителей и их сателлитов»), является опорой губернатора. Хотя Гусев и старается держать дистанцию со всеми строителями. За исключением, пожалуй, «сопредседателя клана» Владимира Ходырева («ВМУ-2»), но тот все-таки не собственные интересы представляет, а председатель городской думы. 

Руководитель воронежской экономики вице-губернатор Виталий Шабалатов, хотя и юрист с уклоном в семейную стоматологию, с одной стороны, и часто называется главой противоборствующего строителям «клана коммунальщиков», с другой, чутко присматривает за семейным бизнесом своей знаменитой старшей сестры Ирины Журихиной («Дентика»). А сестра с мужем давно уже параллельным курсом с постановкой пломб и виниров занимаются строительством жилья. В основном, малоэтажного и очень элитного. Хотя несколько лет назад в СМИ активно обсуждалось участие сестры вице-губернатора в масштабной застройке квартала «Озерки» вместе с цыбаневским «Выбором». Если брать шире, участие экономического вице-губернатора в функционировании строительной отрасли остается неразгаданной загадкой. Виталия Алексеевича иной раз подозревают не только в, в общем-то безобидном и не масштабном, лоббировании интересов сестры, но и в скрытом от постороннего взгляда распределении господрядов и земельных ресурсов. В этом контексте часто называют главным действующим игроком экс-замруководителя ДИЗО (при Увайдове) Ирину Горкину, которая давно перебралась в Москву, но якобы до сих пор умело дирижирует теми застройщиками, которые хотят заявиться на тот или иной конкурс. Это еще раз доказывает, что никакого «строительного клана» с иерархией и строгим подчинением в Воронеже нет, но есть группы по интересам, которые тянут ручки к власти и земле. 

Мэр Воронежа Вадим Кстенин, хотя и ассоциируется с «кланом коммунальщиком», в коммуналке он почти всю жизнь и проработал, но гордо называет себя строителем и напоминает, что при его непосредственном участии было введено в строй более двухсот объектов. Он и вправду по диплому инженер-строитель. Так сложилось, что именно при Кстенине было построено рекордное число школ, при нем же разработали и в муках приняли Генплан. Правда, фактическую разработчицу и лоббистку Генплана, главного архитектора города и одну из самых ярких женщин в воронежской власти Людмилу Подшивалову буквально через четыре месяца, в апреле 2021 года, выкинули с работы. Не особенно скрывается, что инициатором увольнения строптивой архитекторши был губернатор. А вот причина до сих пор мало кому понятна. Конечно, разговорчивая Подшивалова вела себя не по чиновничьему этикету и всегда имела свое, для многих неудобное мнение. Могли ей припомнить и то, что она была человеком Шабалатова. Но скорее всего, это был какой-то большой косяк – наступ на чью-то строительную мозоль. А имя нового архитектора города сегодня никто с ходу и не назовет. 

Если не вспоминать строительство социальных и инфраструктурных объектов, то важнейшей задачей мэрии в сфере строительства является необходимость запустить действенный механизм развития застроенных территорий, реновацию то есть.  Его нет в масштабах страны, поэтому многого требовать от городских властей было бы неразумно. Многолетняя и до сих пор незакрытая история с расселением «квартала мойщиков» на Транспортной наглядно демонстрирует, что вопросы реновации двигаются медленно. Лидерами по расселению у нас считаются все те же ДСК и «Развитие», но расселение процесс дорогой, нервный и доступный только самым крупным застройщикам. Как минимум, нужен собственный жилой фонд, куда расселять народ из трущоб. А перед этим с расселяемыми еще надо договориться. А правовой базы, на основе которой  договариваться – нет. И один потребительский террорист может ввергнуть застройщика в многомесячный простой. Итог – хижины и дворцы стоят по соседству. И это мы еще не вспоминаем информационные компании против застройщиков в интересах тех самых потребительских террористов, у которых очень быстро находится большое число добровольных помощников со своими информ-ресурсами. Поэтому, конечно, проще строить в чистом поле и квадратно-гнездовым методом, а потом туда вести дороги, школы, детсады и больницы за бюджетный счет. Город становится вытянутым в длину и ширину, нагрузка на инфрастуктуру увеличивается в разы. Добраться никуда невозможно, и только штрафы за парковку и пересечение выделенки - в почтовом ящике. Город становится неприспособленным для жизни. И это тоже следствие работы строителей. Точнее, нерыночного характера отношений. 

Главный ресурс для дальнейших строек - пригородная земля. Она вся ворованная. Либо отжатая у крестьян и переведенная из сельхозземель в категории земель поселения. Сегодня вчерашние пригородные хутора, вроде Отрадного или Ямного, строят больше, чем такие промышленные центры Борисоглебск или Россошь. Воронеж становится мегаполисом и всасывает людские ресурсы. Ресурсы, которым где-то надо жить.  

Кстати, вы обратили внимание, что много-много лет в среде воронежских строителей вообще не наблюдается банкротств? А ведь банкротство – один из признаков здоровой конкуренции. А ее нет – есть клуб или пара клубов, вход в которые чужакам строго воспрещен. Последние банкротства у строителей были еще в начале гордеевской эпохи в 2010-2012 годах, когда главной болезнью строительной области, ее сифилисом, стал повсеместный обман дольщиков. Тогда Воронежская область раньше и лучше остальных справилась с проблемой дольщиков. Случайные люди из сферы бизнеса ушли. Кто-то из новичков закрепился. Те же М.Гусев или Гончаров. 

Главным проектом в сфере жилищного строительства Воронежа является застройка многострадальных «яблоневых садов» на территории 52 га. После «яблочно-хлебозаводской» войны, которая тешила читающую публику в конце 2020-го и весь 2021 год, началась грандиозная стройка в которой скооперировались ДСК и «Выбор». Необходимость платить ДОМу.РФ ежегодный арендный платеж  в 1,7 миллиарда подгоняет. И, конечно, это будет очередной квадратно-гнездовой квартал. Только такие сейчас и покупают. Дешевле, скучнее, серее. 

Ценообразование и налогообложение  в строительстве  - еще две темы для большого разговора. Если коротко, государственные расценки постоянно отстают от роста цен на стройматериалы. Поэтому работать на господрядах в условиях скачков цен не особо выгодно. Даже если за узбеков вообще не платить ни рубля налогов. А контроль за расходованием бюджетных, особенно, федеральных, денег сегодня серьезный, шаг влево и можно загреметь под фанфары. Поэтому воронежские строители и уходят с господрядов в жилищное строительство. Там контроля значительно меньше. К оптимизации налогообложения в строительстве давно уже относятся творчески. И хотя отрасль за год платит около шести миллиардов налогов, каждый маляр работает как ИП или самозанятый. А бригада штукатуров это, считай, малое предприятие. Сколько крутится налички в сфере жилищного строительства, оценить не сможет ни один эксперт или оперативник. При этом за уход от уплаты налогов ловят кого угодно, но только не строителей. В лучшем случае попадаются или сдают каких-то более-менее денежных субподрядчиков. Чисто палочку заработать, а крупняк – это неприкасаемые.

Вполне возможно, на всех уровнях власти понимают: заставь строителей платить все налоги, цены взлетят до небес, а мелюзга просто уйдет с рынка. А ведь строительство современного и комфортного жилья – одна из важнейших государственных задач. И не просто комфортного, но и доступного. Доступность жилья, точнее число семей улучшивших свои жилищные условия – один из пунктов, по которому определяется эффективность работы губернатора. Для Гусева, ожидающего отмашки о втором сроке, день строителя должен в этом году быть грустным праздником. Именно потому, что улучшать жилищные условия прямо сейчас некому. Люди беднеют, а строители ломят цену. Им, по крайней мере, строительной верхушке, проще простоять год нераспроданными. А там или Путин опять субсидируемую ипотеку запустит, или металл, оторванный от экспортных рынков, начнет дешеветь. Или еще какое-то чудо.

 

Текст: Александр Пирогов