Время высоких ставок. В какую недвижимость выгодно инвестировать и почему?

Нынешняя экономическая ситуация с высокой ключевой ставкой - настоящий подарок для консервативного инвестора. Банковские депозиты под 14-16 % годовых, стали надежным и сверхприбыльным инструментом. Это факт. Но важно понимать: высокая ставка — это не «новая норма», это «лекарство». Это мощный, но временный инструмент ЦБ РФ для борьбы с инфляцией. Но, как только «температура» экономики (инфляция) придет в норму, как и любое сильнодействующее лекарство, его отменят. Более того, уже постепенно это делают: 24 октября Центробанк в-четвертый раз снизил ключевую ставку с 17 до 16,5 %.

Поэтому банковский вклад сегодня — это «спринт». Он дает возможность успеть зафиксировать максимальную прибыль на короткой дистанции, пока эти ставки доступны. В такой ситуации логика «всё продать и уйти в бетон», казалось бы, не работает: зачем, если можно получать гарантированный доход без рисков, амортизации и налогов на имущество?

Ответ прост: вклады и недвижимость решают разные задачи.

Вложения в недвижимость — «марафон». Это стратегическая инвестиция, рассчитанная не на то, чтобы «обыграть Центробанк» в ближайшие 12 месяцев, а на то, чтобы построить капитал, который будет работать десятилетиями.

Марафонца не волнует сиюминутный порыв ветра. Его цель — финиш. В инвестициях в недвижимость «финиш» — это создание актива, который сам по себе растет в цене, обгоняя инфляцию, и генерирует постоянный денежный поток от аренды, который тоже растет вместе с инфляцией.

Разумный инвестор не выбирает «или-или». Он использует оба инструмента. И пока «короткие» деньги работают на депозитах, самое время продумать, куда направить «длинные».

Короткие vs. длинные деньги. В чем разница?

Задача вклада - получить максимальную доходность в короткий срок (1-3 года), пока ставка высока. Преимущества этого инструмента очевидны: высокая, гарантированная доходность и нулевой риск (в пределах АСВ). Но и минусы, как говорится, на поверхности: доходность полностью зависит от решений ЦБ. Как только инфляция будет побеждена, ставка пойдет вниз, и эта «золотая жила» иссякнет. Вклад не защищает от девальвации в долгосрочной перспективе и не растет в цене сам по себе.

Недвижимость же - это актив, который генерирует два потока дохода и защищает капитал.

• Арендный поток. Он не зависит от ключевой ставки, а диктуется рынком, спросом и инфляцией (аренда растет вместе с ценами).
• Рост стоимости актива. Качественная недвижимость в центре исторически растет, обгоняя инфляцию (те самые 10-15% годовых, которые мы видим на длинной дистанции).

По данным аналитиков NF Group, за последние 10 лет премиальный сегмент в городах-миллионниках показывал среднегодовой рост стоимости (CAGR) на 3-4% выше, чем массовое жилье, даже с учетом всех кризисов.

Пока ваш депозит приносит 15% сегодня, ваш актив в виде недвижимости может приносить 7% от аренды плюс 10% роста стоимости, что в сумме дает 17% годовых. Но в отличие от вклада, эта доходность не исчезнет через год по решению регулятора.

Почему апартаменты, а не квартира? (Это важно)

Здесь мы должны быть честны. Апартаменты — это нежилой фонд. И для инвестора это огромный плюс. Покупка квартиры для сдачи в аренду — это попытка приспособить жилье под бизнес.

Покупка апартаментов — это и есть покупка бизнеса. Рынок это подтверждает: по свежим исследованиям «ЦИАН.Аналитика», до 60% спроса на аренду в сервисных апартаментах бизнес-класса формируется за счет корпоративных клиентов (релокация топ-менеджеров) и долгосрочных бизнес-путешественников, которым важен не статус прописки, а сервис и локация.

Юридический статус позволяет вам использовать их не только для долгосрочной аренды, но и для краткосрочной (гостиничные услуги) или даже как представительский офис. Более высокие налоги и тарифы ЖКХ? Да. Но инвестор воспринимает это не как «грабеж», а как «cost of doing business» (издержки), которые полностью закладываются в более высокую арендную ставку.

Отсутствие возможности прописки? Вашему арендатору (топ-менеджеру, командированному специалисту, IT-команде) она не нужна. Ему нужны локация, сервис, безопасность и инфраструктура.

«Защитный актив»: экосистема, технологии и безопасность

В условиях высоких ставок ипотека становится дорогой, и рынок недвижимости замедляется. Это называется «рынком покупателя». И на нем происходит «бегство в качество».

Консалтинговые компании, включая Nikoliers, отмечают этот тренд с середины 2024 года: в то время как цены на «вторичку» эконом-класса в спальных районах стагнируют или корректируются, число сделок с премиальными объектами в центре остается стабильным.

Инвесторы готовы платить за «защитный актив». Массовое жилье в спальных районах может проседать в цене и простаивать без арендаторов. Но премиальный сегмент в самом центре, обладающий уникальными характеристиками, только укрепляет свои позиции. Пример такого варианта в Воронеже - это резиденции Галереи Чижова

Особенность таких зданий заключается в интегрированной экосистеме «вертикального города», объединяющей офисные, торговые, фитнес и жилые пространства. По мнению экспертов, такой подход может привести к увеличению арендной ставки на 25-30% по сравнению с обычными жилыми объектами без развитой инфраструктуры.

Возведение аналогичных объектов «с нуля» сейчас стало значительно дороже, что превращает уже существующие в «защитные активы». Как итог - их стоимость на рынке будет только расти, так как воспроизвести то, что есть сейчас становится все сложнее.

Скрытый бонус для бизнеса: как работает вычет НДС

Продажа апартаментов по закону облагается НДС 20%. Для обычного покупателя-физлица или ИП на «упрощенке» (УСН) этот налог просто включен в цену. Но для предпринимателей и компаний на Общей системе налогообложения (ОСНО) — это мощный финансовый рычаг.

Вот как это работает на практике:

1. Покупка: Ваша компания (ООО или ИП на ОСНО) покупает апартаменты для ведения коммерческой деятельности (например, для официальной сдачи в аренду или как представительский офис).

2. Вычет: НДС, уплаченный при покупке (те самые 20% от стоимости), вы в полном объеме принимаете к вычету.

3. Экономия: Этот вычет напрямую уменьшает сумму НДС, которую ваша компания должна заплатить в бюджет от своей основной деятельности (продажи товаров или услуг).

Простым языком: если вы купили апартаменты за 6 000 000 рублей, из которых 1 200 000 — это НДС, эти деньги вы не «теряете». Вы засчитываете его в счет уплаты своих текущих налогов. По сути, для вашего бизнеса реальная стоимость актива становится на 20% ниже. Это абсолютно легальный и эффективный способ оптимизации, превращающий «налог» в реальную экономию и снижающий порог входа в инвестицию.

Время для «умного кэша»

Текущий момент идеален не для панических распродаж вкладов, а для умной диверсификации. «Короткие» деньги пусть работают на депозитах, принося вам 15% годовых. «Длинные» деньги» (капитал, который вы хотите сохранить на 5-10 лет) стоит разместить в твердом, понятном активе.

Высокие ставки очистили рынок от «случайных» ипотечных покупателей. Сейчас время тех, у кого есть собственный капитал («умный кэш»). Можно без спешки и ажиотажа выбрать лучший объект на рынке — актив, который обладает уникальной экосистемой, защищен от обесценивания высокой стоимостью воспроизводства, предлагает легальные налоговые бонусы для бизнеса и доказал свою физическую безопасность в реальных условиях.