Мэр Воронежа Вадим Кстенин: «Тема генплана – тема хайпа. Она яйца выеденного не стоит». Часть II

Продолжаем разбираться, что нужно для того, чтобы Воронеж стал не только страшной силой, но и силой, комфортной для жизни. В первой части интервью с главой города мы поговорили о его графике работы и достижениях, ресурсах города и наивности, о кланах, о планах и о метробусе. Темы второй части – реновация и генплан, леса, мосты и дороги, поглощение пригородов, ЖКХ и Ишутин.

Генплан подразумевает как одну из ключевых тенденций – развитие застроенных территорий (КРТ). Но уже много лет развитие застроенных территорий идет медленно. Какие планы по развитию застроенных территорий на ближайшие четыре года? И как вы себе представляете философию того, куда все-таки город будет двигаться в своем развитии? Грубо говоря, в Новую Усмань или в район Рамони, туда? Или в конечном итоге здесь все зачистим – и промзону, и старое жилье уберем?

Я считаю, что да, мы должны идти этим путём – развиваться не вширь, а внутрь. Все наши площадки, все наши территории старого жилого фонда, которые сегодня стагнируют, депрессивные, как их еще называют, они однозначно должны уходить в комплексное развитие. Сейчас, слава богу, дело сдвинулось с мёртвой точки по комплексному развитию территорий, это очень перспективное направление. А вот вширь расползаться не стоит. Объясню – почему. Чем шире мы станем, тем больше ресурсов будет требовать город на то, чтобы обеспечить нормальную жизнь на всем пространстве, на каждой новой окраине. Они у нас, к большому сожалению, не такие, как в Москве. Там можно куда угодно двигаться, и все будет хорошо. А у нас ресурсы ограниченные. Пока у нас все достаточно сбалансировано. И важнее привести в порядок то пространство, которое уже есть в городе. Чтобы лезть вширь, нам нужно какое-то экономическое чудо совершить. Чтобы бюджет зарабатывал, скажем, в два раза больше, чем сегодня. Тогда можно не бояться расширения города. Тогда нам хватит и на магистрали, и на транспорт, и на содержание этих территорий, и так далее. А пока этого нет, приоритетной стратегией должна быть стратегия компактного города.

На последнем градостроительном совете при губернаторе, членом которого вы являетесь, рассматривали три проекта комплексного развития застроенных территорий. Два из них представляла мэрия и они были утверждены без проблем. А еще один, знаменитый «квартал мойщиков», представляла областная структура «Агентство жилищного ипотечного кредитования» (АЖИК) и его отправили на доработку. Что будет с «мойщиками» и с другими проектами по развитию застроенных территорий?

Почему те проекты, которые мы докладывали Александру Викторовичу, прошли? Потому что это были уже полноценные проекты развития территорий. А АЖИК докладывали концепцию, то есть у них это первоначальный этап. Он, конечно, подлежит ещё более серьёзной проработке и доработке. Это была концептуальная вещь, поэтому, если направление концептуально поддерживают, но оно тогда начинается дальнейшая работа: делается мастер-план, делаются полные, точные расчёты, разбираются с сетями, разбираются с социалкой, с генпланами, с посадками там всех зданий, сооружений, с плотностными характеристиками. В общем, полная экономика, полная градостроительная история, прежде чем выставлять это на конкурсы. Концептуально по кварталу мойщиков Александр Викторович сказал: «Да». Дальше они пошли дорабатывать.

Знаете, меня очень удивило, что АЖИК предлагал себя в качестве некоего оператора строительства, который сам хочет застраивать «квартал мойщиков». Но как я понял, губернатор не сильно поддержал эту идею. Скажите, а у этого АЖИКа есть хоть кран один?

Ну пока нет. Но у нас у многих девелоперов тоже ничего нет. Поэтому наши два проекта были поддержаны, и они в ближайшее время уйдут на торги. Определится организация, которая будет заниматься развитием этих территорий. Мы и дальше останавливаться не будем. У нас уже сформирован аналогичным образом достаточно большой пул для таких территорий.

Сколько примерно?

Порядка четырнадцати. Они разные по степени готовности. Поэтому по степени готовности и по степени появления интересантов мы их будем выставлять на торги. Мы не должны просто бумаги плодить, чтобы потом это никого не заинтересовало. Желательно все-таки работать в диалоге с потенциальными девелоперами. А то мы немножко по-разному считаем деньги. Мы его деньги считаем гораздо проще, чем он сам свои. Поэтому должен быть двухсторонний диалог, дабы не допускать ошибок, чтобы не было такого, что на конкурсные процедуры никто не приходит. Работа ради работы нам не нужна. Как это ни банально звучит, нам нужен результат.

Сейчас из огромного числа строительных организаций развитием застроенных территорий занимаются единицы. На слуху ДСК, «Развитие», ЖБИ-2. Кто еще из строителей планирует входить в этот, скажем так, клуб избранных и чем вы их будете привлекать?

«КИТ» собирается заниматься очень активно. «Выбор» собирается «мойщиками» заниматься. Это не секрет. Я разговаривал с руководством.

Они же собирались, по-моему, чуть ли ни года четыре назад туда заходить.

Собирались - да. Я не знаю, почему у них тогда не получилось, но заинтересованность абсолютно не пропала. Наоборот, после градсовета ещё больше такое желание возникло. Сейчас все застройщики будут потихоньку поворачиваться лицом к комплексному развитию территорий – не у всех есть огромный земельный банк. И сегодня, к сожалению, наверное, землёй тут налево-направо не торгуют. Иногда даже для того, чтобы какой-то социальный объект построить, возникают очень большие сложности с землей. Потому что вся земля либо застроена, либо освоена, да, поэтому за комплексным развитием застроенных территорий на самом деле будущее. И это очень выгодно. И все зайдут однозначно, когда поймут, что у всех все получается. Здесь главное взвешенный баланс экономики. Я помню, как журналисты писали: была школа в проекте реновации территории, потом исчезла. Да, чудес не бывает. Изначально мы хотели, чтобы и детские садики, и школы, и все-все-все счет за счёт этого одного несчастного инвестора, но он-то экономику считает на калькуляторе за полчаса. Он говорит, ребят, да вы что, с ума сошли? Нужны взвешенные подходы. За счёт девелопера надо обязательно производить расселение из ветхого аварийного жилфонда, плюс детские сады. На мой взгляд, это просто обязательно. Потому что это не такие уж большие затраты, чтобы приходить к нам и рассказывать истории о том, как это крайне невыгодно. 300 или 350 млн, но там проект с нормальной плотностью. И экономика вполне себе стреляет. Однако школа – это уже два с лишним миллиарда рублей. Да она и не везде впишется. А если квартал большой, то там и объем расселения большой. Тут все одно за другое цепляется, и экономику надо считать очень взвешенно и грамотно. И у нас уже есть, что самое интересное, заключённые договоры с девелоперами, которые на комплексное развитие территорий зашли с обязательствами о строительстве социальных объектов с последующей передачей в муниципальную собственность. И здесь вот в этих проектах, которые мы презентовали, ровно точно такой же подход. Детские сады и скверы там будут построены и затем переданы в муниципальную собственность.

Основная, на мой взгляд, причина, по которой строители не очень стремились выходить на застроенные территории, кроется в том, что многие из тех, кого предстоит расселять, часто занимаются потребительским терроризмом и стоят до последнего, выжимая то, на что у них нет никаких прав. Просто потому что могут нанести застройщику ущерб. Ведь простой стоит дорого. Есть ли у муниципальной власти какие-то рычаги, чтобы выступить модератором, что ли, этого процесса, где одни жадные, а другие, жадные и бедные, и никто никого не хочет слышать?

У муниципальной власти есть все рычаги. Мы обычно подыскиваем кварталы, где дома только по случайной случайности не признаны аварийными. Завтра выходи и признавай. У муниципалитета всегда есть право взять на себя вопросы по расселению аварийного фонда. Законы здесь прописаны. Все чётко, понятно и ясно. Мы уже настолько поднаторели в этих вещах, что для нас это не создаёт никаких абсолютно сложностей. Если дома признаются аварийными, соответственно, механизмы работают. Мы чётко понимаем, что за эту квартиру можно дать. Можно новую метр в метр минимум, но зачастую выходит больше метражом, чем люди занимают. Либо же по оценочной стоимости, оценивать тоже все умеют. Суды уже миллион раз проходили и всегда суд на нашей стороне. Поэтому все у нас ясно и понятно. То есть, если застройщик заходит на КРТ, у мэрии есть возможность дом признать аварийным, расселить его и получить компенсацию всех средств, которые были потрачены на расселение, с застройщика. Но если застройщик адекватно подходит к ситуации, ставит пилотную позицию ровно в том же самом квартале, где живут люди, и дает нормальные квартиры в этой стартовой позиции, то никаких проблем не возникает в 99% случаев. Я не знаю случаев, когда люди отказываются, не меняя привычное место жительства, получить современное комфортное жилье в новых жилкомплексах. Понятно, что если ты зашёл на КРТ в одном районе, а предлагаешь людям жилье непонятно где, не всем захочется переезжать. И это натыкается на какое-то противодействие. Но если не жадничать, как вы правильно сказали, отдать людям то, чего, собственно говоря, по справедливости надо дать, тогда все будет хорошо. Поверьте, и не понадобится помощь мэрии в расселении этих домов, что, собственно, на многих площадках так и работает.

Один из болезненных, наверное, вопросов: что будем делать с Нагорной дубравой? В смысле, как и когда будет прокладываться дорога через нее, и не боитесь ли вы народных протестов? Ведь прорубать дорогу придется не только через лес, но и по головам нескольких кварталов. Вопрос дороги через дубраву напрямую связан со строительством новых мостов через водохранилище.

В перспективе десяти лет эта дорога точно не появится, потому что на ее строительство нужны мегаресурсы. Когда мы говорили о дополнительных мостах, один параллельно железнодорожному мосту с выходом на улицу Богатырская в Отрожке и второй с Острогожской с выходом в район улицы Ильюшина, мы рассматривали возможность, сделать эти мосты платными через концессионные механизмы. Такие механизмы в ряде городов были реализованы. Но это гигантские вложения и они могут реализовываться только за счет денег вышестоящих бюджетов. Такие объекты вряд ли удастся построить своими силами в нынешних финансовых реалиях. Что касается самой дубравы. Вы, наверное, знаете, что эта дорога появилась еще в генплане 2008 года. В нынешнем ее просто продублировали из предыдущего генплана. Это дорога, которая соединяет Московский проспект с набережной Максима Горького. И, собственно, в паре с новым железнодорожным мостом в сторону Богатырской могла бы получиться очень эффективная связь. Я сейчас не про переживания экологов говорю, а с точки зрения транспортников. Эта связь, которая позволила бы коминтерновцам на левый берег попадать безо всяких проблем. В том числе по набережной Максима Горького попадать на Массалитинова. И тоже такая очень классная история была бы, которая в комплексе с Шишкова–Тимирязева, с дублёром Московского проспекта и с самим Московским проспектом решила бы основные проблемы передвижения в городе. На перспективу уже больше ничего и не сделаешь в существующей градостроительной ситуации, больше уже ничего даже не нафантазируешь. Ну, пару тонких мест ещё есть. На Урицкого, может быть, какой-то путепровод построить, но это уже локальные вещи. Но ближайшие десять лет что-то в этом плане не начнет строиться. Мы даже решение о предпроектной проработке не принимали, но подискутировать с общественностью, посмотреть на примерную трассировку, с депутатами пообсуждать этот вопрос – наверное, это было бы очень правильно. Хотя бы для того, чтобы перед тем, как проектировать, мы бы уже понимали требования и переживания людей, и заранее бы каким-то образом попытались купировать. Там, безусловно, много всяких негативных вещей, в том числе и с точки зрения экологии и сохранения дубравы как таковой, и как проложить дорогу, чтобы не нанести ей ущерб. Обсуждать надо. А переживать прямо сейчас не стоит. Но в перспективе, если мы говорим о том, что Воронеж – это динамично развивающийся город-миллионник, а я считаю, что у Воронежа действительно очень большие перспективы, эту историю с дорогой через дубраву со счетов абсолютно нельзя сбрасывать. Потому что совершенно неглупые люди делали генплан ещё в 2008 году. Они понимали, что это очень важная связь. Ну и, соответственно, там, в районе Острогожской нужен мост для того, чтобы сделать так называемое большое воронежское кольцо.

Думаете, мы доживём до этого?

Надеюсь, надеюсь.

Какой из двух будущих мостов – «железнодорожный» в Отрожку или с Острогожской на Машмет, на ваш взгляд, первоочереднее?

Первоочереднее, безусловно, «железнодорожный».

Одна из тем, связанная с темой строительства, которую будоражат в телеграм-каналах, это несогласование генплана Воронежа в Рослесхозе. Пишут много и я, честно говоря, не понимаю, что здесь правда, что здесь ложь. Понимаю, что границы города и лес местами переплетены, а лес – это федеральная повестка. Как быть, что делается и насколько в таком случае легитимен генеральный план?

Тема генплана – это тема хайпа. В том виде, как её пытаются преподнести, она яйца выеденного не стоит. Город без генерального плана существовать не может. В документах написано, что генеральным планом должна быть установлена граница города, как населенного пункта, то есть жёстко закреплена. И вы правильно говорите, что есть государственный лесной фонд, который примыкает, пересекает, вкрапляется в территорию города и так далее. Но когда готов генплан, а границы государственного лесного фонда не установлены людьми, которые отвечают за него, то границу установить и согласовать невозможно. Это я сейчас не про чиновников регионального уровня говорю, а про федеральный Рослесхоз. Они много лет ведут работу по упорядочению баз данных, реестров. Это сложный, длительный труд и до сих пор не было окончательного понимания, где их лес, что является лесом и где именно он заканчивается. Поэтому городу очень сложно со своей стороны установить свою границу, поэтому у нас и была сделана проектируемая граница. Как мы её себе представляли. Проектируемая граница не даёт права оперировать земельными участками. И когда в телеграм-каналах кричали, что все переведут под застройку, все заберут, то нет. Это невозможно сделать. Ни перевести, ни забрать. Но без границы генплан не должен существовать. Это нормативные документы, поэтому проектируемая граница была утверждена до момента, пока подрядным организациям, привлекаемым Рослесхозом удастся закончить свою работу, то есть завершить кадастрирование и поставить все леса на учёт с корректными границами. Что, собственно говоря, за два с половиной года или даже три наконец-то случилось. Буквально несколько месяцев назад была закончена эта работа. Но, к сожалению, все – не только мы – сталкиваются с недоработками подрядных организаций. Координаты и границы некоторых лесных участков наложились на другие территории, даже на водные объекты. В результате пришлось проводить сверки, в том числе и с Росреестром. Потому что у Росреестра и земли, и водные объекты – то же водохранилище – уже стоят на кадастровом учёте. В общем, системно все эти кадастровые ошибки поисправляли. И теперь, наконец-то, чётко видим и понимаем границу земель гослесфонда, и теперь мы свою границу ровно по границе Рослесхоза, собственно говоря, и провели. Теперь она уже будет являться не проектной, а настоящей. И если мы не залезаем на территорию Рослесхоза, то и оснований в отказе согласования границ у них нет. В ближайшее время мы будем продолжать работу по согласованию с Рослесхозом этих границ. Рослесхоз их не согласовывал по той причине, что не было завершено собственное кадастрирование, не было понимания, что согласовывать. Теперь, слава богу, появились.

Сколько это может занять времени?

Загадывать не хочу. Сейчас, на самом деле, механизм очень простой. Министерство экономического развития РФ является интегратором всех процессов по согласованию генплана. Есть электронная система. Мы теперь не бегаем по кабинетам, не стучимся никуда. Мы просто загружаем все эти документы в федеральную систему, и дальше у каждого ведомства есть определённый нормативный срок на то, чтобы либо выдать замечание, либо согласовать без замечаний. У нас по нашему генеральному плану практически все согласования есть. Сейчас загружаем в эту систему, ждём согласования Рослесхоза и все на этом. Ну и, как вы знаете, Верховный суд закончил всю эту эпопею с судами по генплану, потому что никаких крамольных мыслей ни у администрации города, ни у городской думы не было. И последствий, которые проектируемая граница города могла бы теоретически нанести – такого просто не может быть по своей природе.

Должен ли, на ваш взгляд, город в перспективе поглотить ближайшие пригороды – Отрадное, Бабяково, Ямное, да хоть Новую Усмань с Семилуками? Физических границ давно нет, а административные приносят много неудобств.

Я, честно говоря, абсолютно не являюсь сторонником расползания города. Пока люди живут в сельской местности, они живут с определёнными устоями и с определённым ожиданием от жизни. Но как только человек становится городским жителем, у него ожидания совершенно иные. Он уже хочет стандарты качества такие же, как в городе иметь. Это касается и транспорта, и обеспеченности социалкой, и обеспеченности дорогами, и асфальтирования частного сектора, освещения, уборки территорий и всего остального прочего. Не хочу сказать, что в Отрадном плохо. Я сейчас не про Отрадное, я сейчас про принципы. Поэтому городу, если расползаться и присоединять какие-то территории, надо гораздо больше зарабатывать, чтобы эти территории потом и содержать так, как положено в городе-миллионнике. У нас не должно быть в центре, к примеру, на улице Кирова, гораздо лучше, чем в других районах города. Уровень комфортности проживания должен быть везде одинаков. От площади Ленина до самых до окраин. Бывают сегодня, конечно, перегибы, если брать разные дальние уголки Воронежа. Но, в общем и целом, мы должны обеспечить нашим жителям одинаковый уровень комфорта в любой точке города. Я сейчас с точки зрения руководителя города говорю. В предыдущем вопросе мы обсуждали тему границ города. Полномочия руководителя города заканчиваются там, где установлена граница. А если это немного за городом, то это уже полномочия региона. И по содержанию территории, и по организации межмуниципальных перевозок, и все остальное прочее. Были бы ресурсы.

Давайте поговорим о коммуналке. Вы же все-таки бывший коммунальщик. Коммуналка – ваша стихия.

Бывший, или бывших не бывает?

Вам должно быть виднее. Объясните, что не так с «пиковскими» домами здесь и сейчас? Уходят – не уходят, отказываются от старого жилфонда или нет? Перед этим отопительным сезоном в СМИ были сообщения, что была создана муниципальная управляющая компания. Но она то ли есть, то ли нет – следов ее деятельности я не обнаружил. Что это – совершенно непонятно.

С конца начну отвечать. Муниципальной компании нет. Хотя юрлицо, которое можно было бы быстро превратить в такую УК, у нас есть. Однако такой механизм мы применять не будем. В нулевых и раньше – были муниципальные УКашки. Кто-то, может, помнит такое название «ВЖКК» – это была компания, которая обслуживала общежития. Но как только общежития потеряли свой статус и стали многоквартирными домами, они перешли в управление управляющих организаций, которые на рынке работают. Поэтому нашей управляющей компании сейчас нет. Я вообще не сторонник её создавать при таком огромном количестве управляющих компаний в городе. Я объясню. Была мысль, что вдруг с ПИКом что-то случится. Наверное, подстраховаться стоило бы: создать муниципальную компанию, но создав муниципальную компанию и получив в управление дома, вы представляете, какой спрос будет с этой муниципальной компании? Сегодня мы собираем за обслуживание домов с квадратного метра, везде по-разному, образно говоря – в среднем от 14 до 25 рублей. Где-то меньше, где-то чуть больше. И вот за эти 14 рублей с квадратного метра три шкуры сдерут с этой муниципальной управляющей компании. Потому что, на нас очень просто будет жаловаться. Проще, чем на частника. И мы будем подпрыгивать от каждого акта прокурорского реагирования или ещё от чего-то. Либо будем огромные деньги доплачивать из бюджета, чтобы было там не на 14 рублей, а на 55 рублей обслуживания. То есть это явно будет дотационная история, которая не сможет существовать на эти 14 рублей, потому что с неё будут требовать в пять раз больше, чем с обычной частной компании. Теперь первая часть вашего вопроса. Что касается ПИКа, он действительно то уходит, то не уходит. И на сегодняшний момент как бы опять он не уходит. Но он бросил 51 дом, который мы уже пристроили в другую управляющую компанию.

А в какую?

Я название не помню. Там, смотрите, какая система. Если вдруг какая-то управляющая компания банкротится, отзывает, аннулирует свою лицензию, или каким-то образом исчезает из управления жилфондом, то есть предусмотренный федеральным постановлением механизм, существует в управлении ЖКХ список управляющих компаний по приоритетности, которым в первую, вторую и так далее очередь должны быть предложены дома, которые остались без управления. Но это не навсегда, это сроком до одного года. Брошенные дома эти компании обязаны по закону взять в управление. Что, собственно говоря, мы через распоряжение и сделали. Одна отказалась, вторая забрала. Дальше в течение этого года, либо сама эта управляющая компания собирает протоколы граждан о том, что они готовы с ней дальше двигаться по жизни и выбирают эту управляющую компанию, либо мэрия может инициировать эти протоколы собрания граждан для того, чтобы определиться, а что люди дальше-то хотят. Хотят ли в этой остаться или хотят в другую, или свое ТСЖ хотят создать. Либо торги. За этот год должен родиться документ, который даёт полноценное право, не распоряжением мэра, а полноценное право на законных основаниях кому-то управлять этими домами. Вот поэтому сейчас временная управляющая компания подобрана. Соответственно, в течение года будут приняты все необходимые действия для того, чтобы эти дома получили полноценного управленца. Необязательно нам тут сидеть, ждать у моря погоды, смены «ПИКа» на какую-нибудь ещё управляющую компанию федерального масштаба. Совершенно спокойно наши местные управляющие организации, коих если не сотни, то десятки это точно, способны взять в управление эти дома. Поэтому не вижу здесь большой целесообразности ожидать манны небесной и какого-то пришествия непонятно кого.

В коммунальной сфере у нас есть легендарный персонаж Вадим Ишутин, создатель «Воронежской коммунальной палаты». Вроде бы много лет живет за рубежом, но по прежнему дергает за ниточки воронежского ЖКХ. Что вы думаете по этому поводу? Действительно ли часть коммунального бизнеса Воронежа управляется из-за границы? Кстати, а кому сегодня принадлежит Семилукский мусорный полигон и мусороперерабатывающий завод, куда свозятся 80% отходов Воронежа?

Вы знаете, я был бы счастлив, наверное, если бы спустя десять лет после того, как я перестану работать градоначальником, вы также лихо бы про меня вспоминали, как про Ишутина. Но, честно сказать, я совершенно не интересовался судьбой Вадима Борисовича, многоуважаемого бизнесмена. Я даже не знаю, где он сейчас находится.

Дом-то его фотографировали во Флориде.

Дом-то да, но где он сам мне непонятно. Может, в Воронеже, кто знает. Совершенно не интересуюсь его взаимоотношениями внутри руководителей управляшек и не знаю, есть ли там его люди, нет ли. Про мусоросортировочный завод и полигон. Они не находятся на территории города. Они в соседнем муниципальном районе находятся. Но, я как градоначальник, слышал краем уха, что там другие бенефициары сейчас.

Бенефициары на бумаге сменились, а бухгалтера те же остались. Не странно?

Про бухгалтеров не знаю, мне бы своих бухгалтеров не перепутать, не говоря уже о чужих. Но я слышал, что бенефициары сменились реально. Но обязательства, какие были перед государством, там действительно есть. Они сохранились. Этот завод строился за счёт поддержки «Фонда содействия реформированию ЖКХ». Около 400 миллионов была субсидия, при общем бюджете более 700 миллионов. При этом завод-то, по-моему, является собственностью соседнего муниципального района. Там концессия, судя по всему, заключена. И если концессия, то все, что создаётся в рамках концессии остаётся в муниципальной собственности. Так что районные чиновники – счастливые владельцы целого завода.

Беседовал Александр Пирогов (конец второй части)