Хлопоты бубновые, ПИКовый интерес. С рынка управления многоквартирными домами уходит крупнейший игрок

В мае 2018 года «ПИК-Комфорт» купил у скандального воронежского бизнесмена Вадима Ишутина 29 управляющих кампаний, в ведении которых находилось около 8 миллионов квадратных метров жилья и 2,8 тысячи многоквартирных домов. Сумма сделки составляла 1 миллиард рублей, а неформальным ее куратором называли вице-премьера правительства РФ и экс-губернатора Алексея Гордеева. Все пять лет «ПИК-Комфорт» был постоянным объектом критики воронежских властей, СМИ и жильцов. Последние пару лет ходили разговоры о возможном уходе «ПИКа» из Воронежа. И вот 9 марта губернатор Александр Гусев в своем телеграм-канале объявил о предстоящем уходе «ПИКа» с  воронежского рынка и продаже актива некоему, пока не озвученному покупателю. Уход «ПИКа» выглядит как недобровольный. В 2022 году УКашки «ПИКа» получили от Госжилинспекции 22 миллиона штрафов, за первые два месяца нынешнего года еще 4 миллиона. Попробуем разобраться, что сегодня происходит в сфере жилищно-коммунальных услуг Воронежа.

ЖКХ – живи как хочешь

Для начала краткий экскурс в историю. В советские времена почти все жилье было государственным, квартплата вместе с коммунальными услугами составляла всего 3-4% бюджета семьи, а символом халявного ЖКХ был вечно поддатый водопроводчик Афоня, гениально изображенный Леонидом Куравлевым. Все коммунальные вопросы решались с помощью поллитровки. С переходом на рыночную экономику жилье в многоквартирных домах было приватизировано и моментально оказалось, что сфера коммунальных услуг глубоко убыточна, а государство не готово ее дотировать бесконечно.

В девяностые ЖЭКи стали муниципальными предприятиями, Афони в них не перевелись, а городской бюджет покрывал так называемую межтарифную разницу. Она могла съедать до 40% всех городских финансов. В девяностые за сферой ЖХК закрепилось название «черной дыры». В сущности, такой же дырой она остается и по сей день, только сменились бенефициары и терпилы. Теперь терпилы – это мы. Черными дырами были не только ЖЭКи, но и муниципальные тогда ресурсоснабжающие организации, такие, как теплосеть и водоканал (последний прожил в процедуре банкротства и не платил налоги почти 10 лет), а расчеты между РСО и УКашками – это та мутная вода, на которой наживались, и продолжают наживаться, теневые хозяева рынка.

Постепенно от межтарифной разницы отказались. Наиболее бедным слоям населения стали давать дотацию на ЖКУ, но справок надо собрать столько, что за дотациями народ обращается только в самом крайнем случае. В середине девяностых был принят закон «О товариществах собственников жилья». Сегодня ТСЖ занимают не более 5% рынка управления многоквартирными домами. Хотя статистика недвусмысленно показывает, что сами граждане управляют своими домами лучше, чем нанятые или, скорее, навязанные сверху управляшки.  

В начале нулевых при участии городских властей стали образовываться монополистические, но уже частные структуры по управлению МКД. Но еще раньше на рынок ЖКХ пришли депутаты, которые быстро просекли, что УК - это не только финансовый, но и политический ресурс. Контролируя УК на своем округе, гораздо проще организовывать выборы, особенно, скупку голосов. После 2004 года при мэре Скрынникове был образован первый монополист в сфере управляшек – ООО «Городская управляющая компания». У мэрии в «ГУКе» была 25% доля, а руководил компанией депутат гордумы Федор Ковалев, по прозвищу «кошелек Кудрявцевой». «ГУК» сумел собрать под свое крыло до четверти всего жилого фонда города. Заместителем и правой рукой Федора Михайловича был молодой человек Константин Колядин, которого в итоге посадили за мошенничество. Вышел, поменял фамилию и стал общественником Жуковым. В 2008 году Скрынникова сменил Колиух, а Федора Ковалева - Леонид Зенищев. Правой рукой Зенищева был Александр Тюрин. Липовые протоколы жильцов занимали целую конспиративную квартиру. В 2009 году губернатором стал Гордеев и постепенно взял рынок управляшек под свой контроль. При Гордееве форма ТСЖ была официально похоронена: «Нам нужен крупный оператор, которого мы сможем контролировать». Тюрина закрыли в СИЗО. Отсидев год и получив условняк, Тюрин слил неугодного Зенищева, а на небосклоне взошла звезда главного коммунального мошенника Воронежа, ныне прячущегося от правосудия в США, но продолжающего дистанционно доить воронежский ЖКХ Вадима Ишутина, ставленника Андрея Маркова, депутата Госдумы от «Единой России». Появилась сначала «Воронежская коммунальная палата», а потом и «Единая процесссинг-сервисная система» («ЕПСС») – структура, практически – неофициальный банк, через которую проходят ¾ всех коммунальных платежей населения. И которую, по крайней мере, до ноября прошлого года контролировал Ишутин. Формально его люди владели 50% «ЕПСС», еще по 25% было у городских и областных властей. Но директорами были ишутинцы и движение коммунальных денег было под ними. Как установил следственный комитет, за период с 2010 по 2012 год структурами «Воронежской коммунальной палаты» (руководитель – Ишутин) было выведено при расчетах с РСО не менее 511 миллионов рублей. Уголовное дело возбудили, потом долго перебрасывали из одного следственного органа в другой, пока оно не рассосалось. Для отвода глаз Ишутин даже нанимал себе знаменитого адвоката Генриха Падву.

В августе 2022 года произошел новый скандал, когда «ЕПСС» под предлогом «зачета долга» увело у «ПИКовских» УКашек 32 миллиона рублей. Скандал вылез в СМИ, заинтересовал правоохранительные органы, руководителя «ЕПСС» по-тихому сменили (вместо ишутинца Павла Колтакова стал некто Юрий Шалимов), но никаких процессуальных решений до сих пор по этой истории не принято. Смена Колтакова на Шалимова прошла предельно тихо, хотя это было одно из ключевых событий на рынке.

В мае 2018 года, заплатив миллиард, на смену Ишутину пришел «ПИК-Комфорт», изначально дочерняя структура крупнейшего застройщика России ГК «ПИК». Сейчас «ПИК-Комфорт» формально не связан с головной компанией. Но и сам «ПИК-Комфорт» - это крупнейшая управляющая компания России. Правда, управляет она, в основном, домами, построенными «ПИКом», а вот старый жилой фонд, который подобрал за сумасшедшие деньги «ПИК» в Воронеже, это в их терминологии «непрофиль». Экспансия «ПИК-Комфорта» в регионы связывалась с его тогдашним гендиректором Игорем Фабером, но в 2019 году он ушел, и экспансия прекратилась. Наоборот, «ПИК» стал отказываться от низкорентабельных активов. А из нынешних 2,4 тысяч МКД, оставшимся у «ПИКа», к высокорентабельным можно отнести только 500-700 домов. Остальное - балласт, но и этот балласт отдавать по дешевке как-то жалко. Лучше даже не продавать, а просто сменить вывеску. И еще немного подоить чахлую коммунальную корову.

Для того, чтобы узаконить переход от одной УК к другой, необходимо провести собрание собственников жилья и зарегистрировать его в Госжилинспекции. Она же выдает пятилетние лицензии на работу УК, она же проверяет жалобы жильцов. В год выписывается от 500 до 600 штрафов за нарушения жилищного законодательства. Вначале подписи жильцов подделывались без зазрения совести, из-за чего часто возникали сразу две УКашки на одном доме, каждая из которых выпускала свои платежки. С 2015 по ноябрь 2022 года воронежскую Госжилинспекцию возглавляла «коммунальная принцесса» и опытная чиновница Диана Гончарова, которую небезосновательно называли ишутинкой. Диана Ивановна строго следила за тем, чтобы многоквартирные дома не переходили из рук в руки, из нужных рук в случайные руки. «ПИК» и люди, связанные с Ишутиным, считались правильными собственниками. Над Гончаровой с гордеевских времен стоял коммунально-строительный вице-премьер, историк по образованию Сергей Честикин, который был верен клану Маркова-Ишутина. Смена Честикина на архитектора Кузнецова, а затем Гончаровой на выходца из мэрии и ставленника силовиков Дмитрия Соломахи стала сигналом к началу коммунальных перемен в Воронеже. Защищать «ПИК» было больше некому. Уже сейчас сразу четыре ПИКовские УКашки «висят на карточке»: необходимо продлять лицензии, а их предусмотрительно завалили жалобами.

«ПИК» покупал у Ишутина не какой-то актив, а возможность беспроблемно вести коммунальный бизнес. Все материальные ценности - три десятка печатей, стопка протоколов жильцов да вагон лопат – даже тракторами для уборки ишутинцы, управлявшие домами по восемь лет, не обзавелись. Не многовато ли за такое платить миллиард? И вообще, был ли Ишутин реальным бенефициаром этой сделки? Ведь никаких рычагов для влияния на воронежскую власть он давно не имел. Но кто-то миллиард забрал.

Годовой оборот рынка управления домами в Воронеже, что тогда, что сейчас, составлял около 4 миллиардов рублей в год. Оборот «ишутинских» УКашек, перешедших «ПИКу», - около 1,3 миллиарда. Другой странностью сделки стало то, что в процессе передачи, часть УКашек, с наиболее интересным жилфондом до «ПИКа» не добралась, а ушла в как бы самостоятельное плавание. Эту часть участники рынка называли остатками ишутинцев. Поскольку еще в 2018 году «ПИК» получил в управление не 9, а всего лишь 8 миллионов квадратных метров, надо полагать, что за ишутинцами оставлась около миллиона квадратов. В реальности меньше – далеко не все менеджеры были готовы хранить верность флоридскому затворнику и находили себе более крепкую крышу. За пять лет из-под «ПИКа» со скандалами или без ушло еще больше миллиона квадратов. Теперь под «ПИКом» оставалось меньше семи миллионов. И вот они продаются. Сколько это стоит, никто не понимает, или делает вид, что не понимает. Но аппетиты зверские.

Все пять лет к «ПИКовским» УКашкам было много претензий по качеству обслуживания, но какую-то минимальную планку они всегда держали. Все-таки определенный опыт был накоплен не только в Воронеже, но и в других регионах. А что же с миллиардом, вложенным в покупку бизнеса? Как его отбивали? Отбить можно только одним способом – вынуть из операционной прибыли, то есть из наших платежей за коммуналку. Отбили ли? Миллиард за пять лет – это по 200 миллионов в год. При обороте 1,3 миллиарда отбить вполне реально. Только надо понимать, что никто вкладывать в развитие бизнеса не будет. Новую лопату купят только в самом крайнем случае.

До поры до времени «ПИК» и ишутинцы из  «ЕПСС» жили мирно. Даже реализовывали какие-то совместные проекты по внедрению скидочных карт с коммунальным кэшбеком. В начале 2021 года на «ПИКовские», то есть бывшие ишутинские, УКашки стали сыпаться странные исполлисты за период до 2018 года. Это был откровенный, узаконенный, наглый вывод денег, потому что всех подрядчиков, на чьи счета начали сыпаться деньги, контролировали люди Ишутина. Суммы по исполлистам назывались разные: максимально 300 миллионов рублей. На площади Ленина, 1 были уверены, что это договорняк и «ПИК» в теме. Именно тогда впервые прозвучал громкий окрик губернатора Гусева и именно в адрес «ПИКа». У нас такие сигналы схватывают быстро. На получение лицензии стали подавать заявки новые, никому неведомые юрлица. Было несколько громких скандалов, в которых «ПИК» и его конкуренты взаимно обвиняли друг друга в подделке протоколов. Самый известный успешный увод домов осуществил Эдуард Баркин, сначала ишутинец, а затем и «пиковец», возглавлявший две «ПИКовские» УК – Центрального и Ленинского районов. В 2021 году Баркин увел во вновь созданную УК «Борей» около ста домов. Всего тем летом попытку вырваться из лап «ПИКа» предприняли 258 домов – именно столько протоколов было направленно в ГЖИ. «ПИК» боролся за каждый дом, в том числе и, направляя заявления в правоохранительные органы, требуя проводить почерковедческую экспертизу. ГЖИ еще возглавляла Гончарова, которая всячески тормозила переход права управления домами. К кому-то из «ПИКовских» беглецов Диана Ивановна была более благосклонна, чем к другим. Почему? Мы не будем строить догадок. Но, в целом, обстановка вокруг «ПИКа» с лета-осени 2021 года уже была сложной. Тем не менее, «ПИК» продержался еще почти два года. А, может, и еще задержится? Или хватит уже взаимных страданий? 

Дай миллиард!

Возвращаемся в наши дни. В понедельник, 7 марта, на совещание по судьбе воронежских активов «ПИКа» собрались губернатор Гусев, мэр Кстенин, зампред Кузнецов, руководитель департамента ЖКХ Зацепин. Со стороны «ПИКа» было много-много мелких топ-менеджеров. Надо сказать, от имени «ПИКа» за пять лет в Воронеже руководило больше десятка разных человек – вахтовый, по сути, метод. Но один человек в делегации «ПИКа» очень удивил. Это был ректор Академии спорта, депутат гордумы Александр Сысоев. Александр Владимирович известен не только как самый крупный коммунальный лоббист и друг «Росводоканала-Воронеж», но и, скажем мягко, критик «ПИКа». «А вы тут каким боком?» - удивился, или сделал вид, что удивился, губернатор. В понедельник обсуждали долги «ПИКа» и тогда же появилась странная фамилия потенциального покупателя – 46-летний уроженец Нальчика Тимур Миронович Киров, он же – Тамерлан Кипов, который согласно базам данных руководит 11 управляющими компаниями, еще в двух УК он - совладелец, а в одной – единоличный владелец. Никаких признаков того, что его УКашки способны выкупить у «ПИКа» воронежские активы, нет. Также СМИ называют Кирова-Кипова руководителем ассоциации управляющих компаний «Основа», созданной в 2020 году и работающей в Москве и Подмосковье. На сайте «Основы», кажется, сделанном на коленке, утверждается, что под ее управлением находится ни много ни мало 27 миллионов квадратных метров жилья. Так это или нет, судить не беремся, но Киров в этой ассоциации, учрежденной тремя богатыми московскими УКашками, не значится. Может, он там теневой руководитель? Что-то вроде Ишутина. Любопытно, что в середине декабря «Основа» разместила на «Хедхантере» объявление о поиске директора управляющей компании в Воронеже. Соискателю, обладающему опытом от 3 до 6 лет, обещали платить свыше 150 тысяч рублей. Но теперь это объявление снято. Кажется, «Основа» действительно хотела или все еще хочет сюда зайти.

Киров-Кипов не новичок в деле управления МКД, первая УКашка под его руководством появилась еще в 2009 году, но репутация у него, судя по немногочисленным публикациям в СМИ, так себе. Хотите изучить – гуглите, все есть в открытом доступе. Тем не менее, на первом совещании у Гусева именно Тимур Киров был назван «пиковцами» в качестве потенциального покупателя.

Позиция Гусева, озвученная в его телеграм-канале, сводилась к следующему: продавайте кому хотите, но перед этим отдайте все долги ресурсоснабжающим организациям и выплатите всю зарплату своим людям. Люди-то останутся работать. Официально долгов около 180 миллионов, из них 100 млн за электричество перед «ТНС-Энерго» и 30 млн за воду перед «Росводоканалом».

Спустя три дня, 9 марта, губернатор вновь собрал совещание по теме «ПИКа». Сысоева уже не было, но появились представители РСО. На обозрение губернатору внесли предварительный график погашения долгов – 3-4 месяца. Ресурсники были довольны. Вопрос: будет ли обещанное исполняться? Именно на втором совещании было озвучено имя другого реального покупателя – «Росводоканал-Воронеж». В самом «РВК-Воронеж» «Коммерсанту-Черноземье» сообщили: «На сегодня проект по покупке воронежских УК в контуре интересов компании отсутствует», но «РВК» «рассматривает различные проекты с точки зрения инвестиций и бизнес-развития». Понимай, как хочешь. До завершения переговоров, а, скорее всего, до окончательных расчетов между покупателем и продавцом, никаких комментариев не будет, или будут вот такие вот двусмысленные. 

Кстати, в телеграм-заявлении Гусева было и такое выражение «сделка предварительно согласована правительством региона». Можно придираться к словам и говорить, что «согласование сделок» не входит в компетенцию областных властей. Но мы-то понимаем, что сфера не просто социально значимая, но и очень чувствительная. И, конечно, никакой инвестор без взаимопонимания с региональными властями заходить на рынок ЖКУ не будет. Тем более, не будет тратить какие-то баснословные деньги. Кстати, какие? Только в статье «Коммерсанта» разброс оценок воронежского бизнеса «ПИКа» скачет от 600 миллионов до 3,5 миллиардов. И лишь Александр Сысоев скромно уклоняется от ответа: «Никаких внятных критериев, чтобы оценить этот актив, просто нет». И тут с Александром Владимировичем невозможно не согласиться. А что, собственно, оценивать? Основные фонды – это пара столов и пара компьютеров в офисе, пачка протоколов, по которым так и не проведена почерковедческая экспертиза, десяток лопат да инвентарь сантехника Афонии. Даже если все это умножить на тридцать, шестьсот миллионов никак не набежит. Не говоря уж о трех миллиардах. Оценивать по обороту? А, может, сразу по способности выводить и обналичивать?

Еще один интересный нюанс: «ПИК» зашел перед губернаторскими выборами и уходит перед ними. А что если сам заход «ПИКа» на воронежский рынок был не бессрочной офертой, а имел строго ограниченное по времени предложение? Продлевать будете? Нет? Давай до свидания! 

С 9 марта во всех марковских СМИ и телеграмчиках идет мощная информационная атака по теме ухода «ПИКа». Цель атаки проста – запутать участников рынка и поднять цену отступного для «ПИКа». Уже и Кирова-Кипова, которого в Воронеже никто и в глаза не видел, называют ставленником губернатора, и богатую семью депутата облдумы Китаева прочат в покупатели. Китаев, кстати, не только председатель думского комитета по ЖКХ, но и бывший в давние времена компаньон Ишутина в мусорном бизнесе. Сейчас дочь Китаева – совладелица крупной УКашки, управляющей сотней бывших ДСКшных домов. А еще: мы говорим Китаев, подразумеваем - Нетесов. Но след Китаевых в деле «ПИКа» откровенно ложный. Как, вероятно, и след Кирова-Кипова. Хотя «пиковский» слив в телеграм-канале «В курсе Воронеж» называет Кирова реальным покупателем ишутинского мусорного бизнеса. В общем, кажется, дыма без огня не бывает и какая-то связь между Кировым и Ишутиным точно есть. Из этого же слива мы узнаем о нескрываемой ненависти «пиковских» к облправительству. И это точно не наигранное. А вот «ненависть» к «пиковских» к Ишутину и ишутинцам приходится брать в кавычки – это игра на публику. Еще полгода с небольшим назад у них все было в десны. Задача – общая. Если уходить, то выжать последний рубль. Но если получится, то лучше не уходить. Просто сменить вывеску. «Основа», чем плохо?

Но, по мнению автора, «Росводоканал» как покупатель «ПИКовских» УКашек был определен окончательно и бесповоротно еще прошлом сентябре, когда губернатор Гусев и председатель совета директоров Альфа-банка (хозяина «Росводоканала») Александр Сысуев подписали рамочное соглашение. Оно, среди прочего, включает: «увеличение регионального инвестиционного портфеля…, проекты комплексного инфраструктурного развития…, создание единого центра процессинга и биллинга, который позволит объединить в эталонную базу данных всех участников рынка ЖКХ, что, в свою очередь, обеспечит прозрачность начисления и сбора коммунальных платежей и их распределение между ресурсоснабжающими организациями» (конец цитаты). Иными словами «Альфа-банк» забирает себе полуишутинский «ЕПСС». Точнее уже забрал. Ведь возглавляющий с декабря «ЕПСС» Юрий Шалимов - это многолетний директор «РВК-Воронеж» по правовым вопросам. Если все так просто объясняется, то зачем весь этот информационный шум? Выжать из «Альфы» лишний рубль? Это утопия. Там, где вы учились, мы преподавали. Впрочем, есть и другое соображение. Устроить через прессу скандал и спугнуть потенциального инвестора в многострадальную воронежскую коммуналку. Вы же замечаете, как уже несколько месяцев подряд в марковских СМИ и телеграмчиках идет перманентный информационный накат на «Альфа-банк» и «Росводоканал». Совпадение?

Сложно прогнозировать, как будут развиваться события вокруг продажи «ПИКовских» домов дальше. Вопрос, кажется, только в величине отступного. Главное не забывать, что «хоть что-то» - это больше, чем ничего, а так же что

В профессии коммунального вора самое главное – вовремя смыться. 

Текст: Александр Пирогов